Fiscalité des revenus locatifs résidentiels en Israël

1. Régime d’exonération totale

Les revenus locatifs provenant de la location d’un logement résidentiel en Israël sont exonérés d’impôt jusqu’à un plafond mensuel de 5 654 ILS (année 2025). L’exonération est soumise à certaines conditions : il doit s’agir d’un bien résidentiel, loué par contrat, et utilisé uniquement à des fins d’habitation. En cas de dépassement de ce plafond, l’exonération est réduite proportionnellement. La partie excédentaire est imposée au taux marginal d’imposition du contribuable, avec un minimum de 31 % (pour les contribuables de moins de 60 ans). Aucune déduction de charges ou d’amortissements n’est possible sous ce régime.

Il est possible d’avoir une exonération partielle:

 Exemple d’exonération partielle

Imaginons une personne physique qui perçoit des revenus locatifs provenant de plusieurs appartements en Israël. Pour l’année fiscale 2025, le plafond d’exonération fiscale sur les revenus de location de logements est fixé à 5 654 shekels par mois.

Supposons que cette personne ait les revenus suivants :

• Appartement A : 3 000 ₪ par mois

• Appartement B : 4 000 ₪ par mois

• Total des revenus locatifs : 7 000 ₪ par mois

Le plafond d’exonération étant de 5 654 ₪, les revenus dépassent cette limite de 1 346 ₪.

Calcul de l’exonération ajustée :

Exonération ajustée = 5 654 ₪ - (7 000 ₪ - 5 654 ₪) = 5 654 ₪ - 1 346 ₪ = 4 308 ₪

Cela signifie que 4 308 ₪ des revenus mensuels sont exonérés d’impôt, tandis que le reste, soit 2 692 ₪, est soumis à l’impôt selon le taux marginal d’imposition.

Conséquences fiscales :

• La partie exonérée bénéficie donc d’une franchise d’impôt totale.

• La partie imposable sera taxée à un taux d’au moins 31 % pour les contribuables de moins de 60 ans.

• Aucune déduction n’est possible sur la partie exonérée, mais les dépenses liées à la partie imposable peuvent être déduites.

Illustration pratique :Si le taux marginal du contribuable est de 35 %, il devra donc payer un impôt mensuel de :2 692 ₪ × 35 % = 942,20 ₪

Ce qui représente, sur une année complète : 11 306,40 ₪

2. Régime d’imposition forfaitaire à 10 %

Le contribuable peut opter pour un taux d’imposition forfaitaire de 10 % sur l’ensemble des revenus locatifs (dès le premier shekel). Ce régime ne permet pas de déduire des charges ni d’amortissements. Le paiement doit être effectué dans les 30 jours suivant la fin de l’année fiscale, avec la possibilité de payer des acomptes. Ce régime ne peut pas être combiné avec l’exonération totale pour le même logement.

3. Régime au taux marginal d’imposition

Dans ce régime, les revenus locatifs sont imposés selon les tranches d’imposition classiques. Le contribuable peut déduire les dépenses engagées pour l’entretien du bien, y compris l’amortissement. Ce régime convient aux personnes ayant des dépenses importantes liées à la propriété ou des revenus globaux élevés. Il ne peut pas être combiné avec les deux autres régimes pour une même propriété.

4. Déduction des loyers payés

Il est possible de compenser les loyers perçus avec les loyers payés. Par exemple, si un contribuable perçoit un loyer pour un appartement qu’il loue et paie lui-même un loyer pour sa propre résidence, il peut déduire le montant du loyer payé de celui perçu, sous certaines conditions fixées par l’administration fiscale.

5. Combinaison de régimes

Il est possible d’appliquer différents régimes fiscaux à différentes propriétés. Cependant, un seul régime peut être utilisé par bien immobilier. Le plafond d’exonération est calculé sur la base de l’ensemble des loyers perçus, tous logements confondus.

6. TVA et sécurité sociale

La location de logements résidentiels est exonérée de TVA. Les revenus locatifs sont également exonérés de cotisations à la sécurité sociale et à l’assurance maladie, même lorsqu’ils sont imposables.