Fiscalité de l'achat et de la vente d’un bien immobilier résidentiel en Israël

En Israël, l’achat et la vente d’un appartement sont soumis à deux types principaux de taxation : la taxe d’acquisition (Mas Rehisha) pour l’acheteur, et l’impôt sur la plus-value (Mas Shevach) pour le vendeur. Les taux et conditions varient selon plusieurs facteurs, notamment le nombre de biens détenus, la qualité de résident, ou encore la finalité de l’achat (résidence principale ou investissement locatif).

✳️ Taxe d’acquisition (Mas Rehisha)

Qu’est-ce que c’est ?C’est un impôt payé par l’acquéreur au moment de l’achat d’un bien immobilier.

Taux de la taxe d’acquisition – 2025

1. Pour un appartement unique (résidence principale) :Taux progressifs (valeurs approximatives pour 2025) :

2. Jusqu’à 1 978 245 ₪ : exonération totale

3. 1 978 246 – 2 364 000 ₪ : 3,5 %

4. 2 364 001 – 6 000 000 ₪ : 5 %

5. 6 000 001 – 18 000 000 ₪ : 8 %

6. Plus de 18 000 000 ₪ : 10 %

💡 Un appartement est considéré comme « unique » si l’acheteur ne possède aucun autre bien immobilier résidentiel en Israël (ou en a vendu un récemment dans un délai réglementaire).

2. Pour un second appartement (investissement) :

3. Jusqu’à 6 000 000 ₪ : 8 %

4. Au-delà de 6 000 000 ₪ : 10 %

5. Cas particuliers – réductions :

6. Nouveaux immigrants (olim hadashim) : réduction pendant 7 ans suivant l’Aliyah (ou 1 an à compter de la réception du statut).

7. Personnes handicapées, veuves, familles endeuillées : selon critères spécifiques.

🟢 Remarque importante :Il est possible de détenir jusqu’à un tiers (⅓) d’un appartement sans que cela ne soit considéré comme possession d’un bien immobilier résidentiel. Cela signifie qu’on peut légalement détenir trois tiers de trois appartements différents sans être considéré comme propriétaire d’un bien au regard de la fiscalité (et donc bénéficier des avantages liés à l’achat d’un « premier bien »).

✳️ Impôt sur la plus-value (Mas Shevach)

Qu’est-ce que c’est ?Il s’agit d’un impôt payé par le vendeur, sur le gain réalisé entre l’achat et la vente du bien immobilier.

Taux :

• 25 % sur la plus-value réelle (corrigée de l’inflation et après déduction des dépenses admissibles comme rénovation, frais de notaire, commission, etc.).

Exonérations :

Désormais, une exonération unique est possible en cas de vente d’un appartement unique, sous réserve :

• que ce soit le seul appartement du vendeur,

• que le bien ait été détenu pendant au moins 18 mois,

• que le prix de vente ne dépasse pas un plafond ( 5,008,000 ₪).

✳️ Dépenses déductibles pour réduire la plus-value imposable :

• Taxe d’acquisition initiale (Mas Rehisha)

• Frais de notaire ou d’avocat

• Frais d’agence immobilière

• Travaux de rénovation structurelle

• Paiement de la taxe d'amélioration (Hetel Hashbaha)

✳️ Transactions entre membres de la famille

• Taxe d’acquisition : Transfert entre membres de la famille proche (parents/enfants) peut bénéficier d’un taux réduit (⅓ du taux applicable).

• Impôt sur la plus-value : Don entre membres de la famille peut être exonéré dans certaines conditions (notamment entre parents et enfants).

✳️ Cas d’activité immobilière professionnelle

Si les transactions sont fréquentes ou relèvent d’une activité commerciale (achat-revente, promotion immobilière, etc.), l’administration fiscale peut requalifier l’activité comme commerciale. Cela entraîne l’imposition supplémentaire à :

• la TVA (Ma'am),

• l’impôt sur le revenu,

• et éventuellement les cotisations sociales.

Définition d’un « logement unique » pour la taxe d’acquisition (Mas Rehisha)

Un « logement unique » est un appartement résidentiel servant de résidence principale de l’acheteur en Israël, tel que défini à l’article 16A de la loi.

Un bien immobilier est considéré comme logement unique, même si l’acheteur détient une part dans un autre appartement, tant que cette part ne dépasse pas un tiers (1/3).

Conformément à une modification législative de 2016, un bien est également considéré comme logement unique pour un acheteur ayant hérité d’un appartement, à condition que sa part dans ce bien ne dépasse 

Qui a droit à des exonérations ou des réductions de taxe d’acquisition pour un premier logement en Israël (2025) ?

L’État d’Israël accorde des allègements et des exonérations de taxe d’acquisition (Mas Rehisha) à certaines catégories de population, selon des critères définis :

🟦 Nouveaux immigrants (Olim Hadashim) :

Un nouvel immigrant a droit à un avantage fiscal lors de l’achat de son premier logement en Israël.

• Exonération sur la partie du prix d’achat jusqu’à 1 978 745 ILS (plafond 2025).

• Sur la partie dépassant ce montant, le taux est de 0,5 %, jusqu’à une valeur maximale de 6 millions ILS.

• Au-delà de 6 millions ILS, les taux normaux de la taxe d’acquisition s’appliquent.

🕒 La période d’éligibilité :Du 12e mois avant l’Aliyah jusqu’à 7 ans après la date d’immigration.

🟦 Personnes handicapées, victimes du terrorisme, familles endeuillées :

Ces populations bénéficient également de réductions de la taxe d’acquisition, conformément à la réglementation sur la fiscalité immobilière.

• Sur la première tranche (jusqu’à 1 978 745 ILS) → Exonération complète.

• Sur la partie comprise entre 1 978 745 ILS et 2,5 millions ILS → Taux réduit de 0,5 %.

• Pour un bien de plus de 2,5 millions ILS → Taux uniforme de 0,5 % sur l’ensemble.

📌 Important :L’éligibilité dépend du degré de handicap ou du statut reconnu, et doit être vérifiée auprès de l’Autorité fiscale israélienne.