Comment déclarer les revenus locatifs ?

De nombreux investisseurs choisissent d’acquérir un bien immobilier en Israël dans le but de le mettre en location. Dans un contexte de rendement financier en baisse, l’investissement locatif longue durée peut constituer une source de revenu stable et rentable.

La fiscalité applicable aux revenus locatifs en Israël est particulièrement attractive, avec plusieurs régimes au choix selon le profil du propriétaire et le niveau de loyers perçus.

Trois régimes d’imposition possibles:

1. Exonération totale d’impôt

Ce régime, en place depuis 1990, permet aux propriétaires de ne pas être imposés du tout sur leurs revenus locatifs, à condition que :

• Les loyers mensuels perçus ne dépassent pas 5 654 ILS (plafond en vigueur pour 2025)

• Le bien soit loué à usage d’habitation uniquement

Ce régime est généralement adapté aux petits propriétaires, disposant d’un seul appartement loué à long terme. Il ne s’applique ni aux locations saisonnières de type Airbnb, ni aux locaux commerciaux.

2. Imposition forfaitaire de 10 %

La deuxième option consiste à appliquer un taux fixe de 10 % sur les revenus locatifs bruts, quel que soit leur montant. Ce régime est souvent choisi par les grands propriétaires pour sa simplicité et son taux avantageux.

À noter :

• Le paiement de l’impôt doit être effectué avant le 30 janvier de l’année suivante.

• Aucune dépense ni crédit d’impôt n’est déductible (ni amortissement, ni intérêts d’emprunt, ni dons).

• Il n’est pas possible d’appliquer des points de crédit d’impôt (נקודות זיכוי).

Ce régime est donc fiscalement avantageux si vous percevez des revenus importants et supportez peu de charges.

3. Imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu

Ce troisième régime applique le barème de l’impôt sur le revenu (entre 31 % et 50 % selon les tranches). À première vue, il peut sembler moins intéressant, mais il présente un avantage clé : la possibilité de déduire l’ensemble des dépenses liées au bien :

• Intérêts d’emprunt

• Frais d’agence, de notaire, d’avocat

• Travaux d’entretien ou de rénovation

• Amortissement du bien

Ce régime s’adresse aux investisseurs supportant des charges importantes, ou engagés dans des travaux conséquents. Il permet de réduire significativement la base imposable, rendant ce choix plus pertinent dans certains cas.

Et si vous souhaitez changer de régime ?

Si vous avez été imposé pendant plusieurs années au taux de 10 %, il peut être possible de revenir rétroactivement au régime progressif et d’obtenir un remboursement partiel de l’impôt payé. Cette démarche nécessite une étude personnalisée.

Propriétaires français : double imposition ?

Si vous êtes résident fiscal en France et propriétaire d’un bien loué en Israël, pas d’inquiétude sur une éventuelle double imposition. La convention fiscale franco-israélienne prévoit que :

• Les revenus locatifs sont imposables uniquement en Israël

• Ils ne seront pas re-taxés en France, à condition d’avoir été déclarés et imposés correctement en Israël

Il est donc essentiel de respecter les obligations fiscales locales afin de bénéficier de cette protection.